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建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地成本之決定

(桃園訊)財政部臺灣省北區國稅局表示：建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地之成本，依據財政部78年12月14日台財稅第781147710號函規定，「建設公司與地主合建分屋，於房地交換時，其帳列土地成本金額，應以換出房屋所分攤之建造成本為準，暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益，俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。」
該局進一步說明，例如A建設股份有限公司以合建分屋方式與地主興建房屋，約定完工後依公司60%、地主40%之比例分配房屋，假設建設公司實際投入建造成本為10億元，而房屋與土地互換時，係按土地時價5億元開立統一發票，則A公司換入土地之入帳成本應為4億元(10億×40%)而非開立統一發票之金額5億元。亦即，在合建分屋下之帳列土地成本，應以實際投入之建造成本決定，而非以換入土地之價值或開立發票之金額決定。

該局提醒建設公司倘有「合建分屋」型態之建案，應注意依前述規定計算損益，避免查核人員發現時遭補稅移罰，以維護自身權益。

達成小教室@何謂合建分屋?

合建分屋
合建分屋為地主與建商雙方按比例分配房屋，即甲建商與乙地主合建，雙方約定1-3F為地主所有、4F-8F為建商所有，雙方各自擁有分配之房屋，故建商與地主雙方有(交換)的性質，即地主以土地交換建商興建之房屋。
合建分屋之分配方法又有
(一)立體分層：立體分層為假設雙方興建一棟12層雙併之建物，每一層有A、B二戶，建商分得A1F至A12F，地主分得B1F至B12F，此分法即為立體分法，一般在實務上立體分法雙方爭議較小。
(二)水平分法：水平分法為上例中1F至6F為地主所有，7F至12F為建商所有，若建築位於商業氣息濃厚之區域，店面價值高，則地主會爭取1F往上分，實務上許多合建之地主都要求以水平分法分配房屋，因地主可以保有其原先的位置。
(三)分棟分法：此法亦為立體分法之一種，為較大土地面積的建案，故可規劃數棟建物，此法為地主與建商興建A、B、C棟建物，地主分A、B二棟建物，建商分C棟建物，分棟分法在實務上爭議較小，因各自管理各自建物，例中正區有一豪宅案「泰安連雲」即是屬於此分法。
實務上，合建分屋的建物在簽約時，賣方均為同一人（建商或地主）。

參考資料來源：「住展房屋網」http://key88.net/article17743.html

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